Как взыскать неустойку с застройщика?

Как взыскать неустойку с застройщика?

Планируете заняться взысканием неустойки  самостоятельно? Или может просто хотите узнать об этом процессе подробнее? Тогда эта статья для Вас! Здесь вы узнаете порядок действий по ведению судебного спора с застройщиком.

Содержание:

Основы.

Когда можно обращаться за взысканием неустойки?

Несмотря на возможность взыскивать неустойку с застройщика на будущий период и риски, о которых я Вам расскажу, многие дольщики идут в суд только после получения ключей, чего делать в большинстве случаев не рекомендуется. Дело в том, что есть закономерность – чем больше период просрочки, тем меньше шансов получить реальные деньги. Счета строительной компании постепенно пустеют, а после передачи квартир дольщикам на них вовсе ничего не остается.

Как определить период просрочки?

Всё просто! Первым день просрочки считается следующий день, после установленной в договоре даты передачи объекта. Последний день – это дата подписания передаточного акта. Если же квартира ещё не передана, считайте пени на сегодняшний день.

Формула расчёта неустойки.

Сумму неустойки следует рассчитывать от цены ДДУ, даже в том случае, если Вы приобретали её по договору уступки прав.

Неустойку за нарушение срока передачи квартиры Вы можете посчитать по формуле:

[стоимость объекта]*[количество дней просрочки]*2/300*[ставка рефинансирования]=[неустойка].

Также для расчёта неустойки можно воспользоваться нашим калькулятором, который предусматривает 3 разных варианта расчёта неустойки.

По какой ставке рассчитывать неустойку?

Несмотря на наличие прямого указания в законе, юристы по этому вопросу расходятся во мнениях и производят расчёт в одном из трёх вариантов:

  • по текущей ставке,
  • по ставке на день, когда квартиру должны были передать по договору,
  • по периоду действия ставок,
  • по ставке на момент подписания передаточного акта (если он подписан).

Значение ставки рефинансирования Вы можете посмотреть здесь.

Мы считаем, что правильно производить взыскание по той ставке, которая действовала на тот день, когда квартиру должны передать Вам по договору. Почему? – в октябре 2017 года Верховный суд указал, что рассчитывать неустойку необходимо по ставке, которая действовала на день исполнения застройщиком своих обязательств по передаче объекта дольщику.

Пример расчёта.

Допустим, Вы купили квартиру, которую застройщик должен был передать 10.01.2018 г., но сроки были нарушены и объект передан лишь 10.01.2019 г.

Давайте рассчитаем:

  • Цена квартиры – 3 000 000 рублей;
  • Количество дней просрочки (с 11.01.2019 г. по 10.01.2019 г.) – 365 дней;
  • Значение ставки рефинансирования ЦБ РФ – 7,75%;
  • 3 000 000 * 365 * 2/300 * 7,75 = 565 750.

Таким образом неустойка за просрочку составила 565 750 рублей.

Досудебный порядок.

Пишем досудебную претензию о выплате неустойки.

Претензия о выплате неустойки составляется в произвольной форме, при этом, в ней нужно указать:

  • наименование строительной компании, её адрес;
  • ФИО и адрес дольщика (дольщиков, если участников строительства 2 или более),- обстоятельства дела;
  • расчёт неустойки;
  • требование о выплате денежных средств (и только, а моральный вред, убытки указывайте при обращении в судебную инстанцию);
  • банковские реквизиты (не просто номер карты, а полные реквизиты, включая наименование банка, корреспондентский счет банка, ФИО получателя, номер счета дольщика);
  • подпись.

Шаблоны претензии Вы можете посмотреть по здесь.

Как направить претензию застройщику?

Претензию необходимо распечатать и подписать в нескольких экземплярах – один оставляете у себя, остальные нужно отправить по адресам застройщика. Почему адресам? – потому что, с момента заключения между Вами и девелопером договора долевого участия у него мог измениться адрес, это можно посмотреть здесь (просто введите ИНН или ОГРН застройщика и получите выписку с актуальной информацией, в т.ч. об адресе). В то же время, по одному из этих адресов он может письма не получать. Поэтому отправляйте претензию по всем известным Вам адресам застройщика.

Опись вложения также необходимо распечатать в нескольких экземплярах – по 2 на каждое письмо.

Претензию отправляем по Почте России ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, после чего у Вас на руках останется квитанция об отправке письма и опись с отметками сотрудника почтового отделения.

Как отследить доставку письма?

На квитанции, которую отдадут после отправки, Вы можете найти почтовый идентификатор. С его помощью можно отследить получение письма (или его возврат) на официальном сайте Почты России по ссылке.

Срок ответа на претензию.

Застройщик должен ответить на Ваше требование в разумный срок (по практике, он составляет 10 дней ), если иной срок не установлен в договоре долевого участия.

Если письмо вернулось?

Ничего страшного, повторно отправлять его нет необходимости. Если письмо вернулось за истечением срока хранения (он составляет 30 дней), претензионный порядок считается соблюденным. То, что застройщик не получает письма по своему адресу – это его проблемы.

Подготовка к суду.

Какой выбрать суд для взыскания неустойки?

Как мы уже рассказывали ранее, дольщик может обращаться в один из следующих судов:

  • по месту нахождения объекта строительства;
  • по месту нахождения застройщика;
  • по месту жительства или временной регистрации дольщика.

Какой из них выбрать? Выбирать следует тот, где наиболее благоприятная практика по спорам о взыскании неустойки с застройщиков, т.е. где наименьший процент снижения. Узнать об этом достаточно просто. У каждого судебного учреждения есть свой официальный сайт, на котором размещен раздел «Судебное делопроизводство». Здесь Вы можете найти все судебные дела Вашего девелопера. Просмотрев решения, можно сделать вывод о том, куда лучше обращаться для взыскания компенсации.

Что можно просить в исковом заявлении?

Дольщик вправе заявить требования о взыскании:

  • неустойки за нарушение срока передачи квартиры;
  • неустойки на будущий период до момента передачи квартиры (если она ещё не передана);
  • штрафа в размере 50% от присужденной суммы;
  • компенсации морального вреда;
  • расходов на юриста.

Как составить заявление в суд?

Иск пишется в произвольной форме. Однако следует обязательно указать следующее:

  • наименование суда, в который Вы обращаетесь;
  • цена иска, которая складывается из суммы всех Ваших требований, за исключением штрафа и компенсации морального вреда;
  • информация о дольщике – ФИО, адрес регистрации;
  • информация о застройщике – наименование юридического лица, его адрес;
  • обстоятельства дела;
  • приложения;
  • расчёт.

Образец иска Вы можете посмотреть здесь.

Иск должен быть подписан и распечатан в 3 экземплярах – для суда, для застройщика и для Вас.

Какие документы приложить к иску?

Необходимо приложить копии следующих документов:

  • договор долевого участия;
  • договор уступки прав (в случае, если квартира приобретена по «уступке»);
  • соглашения об изменении срока передачи объекта или его стоимости (при наличии);
  • документы об оплате стоимости квартиры;
  • акты осмотра объекта (при наличии);
  • акт приема-передачи (если квартира передана);
  • доверенность (если подаёте по доверенности);
  • документ об оплате государственной пошлине (если цена иска превышает 1 миллион рублей).

Приложения также следует распечатать в нескольких экземплярах – для суда и для застройщика.

Оплачиваем государственную пошлину.

Дольщик, как потребитель, обязан оплатить госпошлину только в том случае если иск превышает сумму в размере 1 000 000 рублей. Если это Ваш случай, то размер пошлины составит 0,5% от суммы, которая превышает 1 000 000 рублей.

Квитанцию для оплаты Вы можете заполнить и распечатать на сайте суда, в который планируете обращаться. Оплатить пошлину возможно в любом банке, принимающем платежи от физических лиц.

Суд.

Как подать иск?

Его можно подать лично, либо направить его по почте.

Если планируете подавать лично, то Вам необходимо обратиться в экспедицию суда в рабочее время (пн-чт с 9:00 до 18:00, пт. с 9:00 до 16:45). При себе необходимо иметь паспорт! Сотрудник примет Ваши документы, и на Вашем экземпляре искового заявления поставит отметку о получении.

Если же отправляете иск почтой, поместите в конверт 2 комплекта документов (для суда и для застройщика) – каждый комплект состоит из иска и приложений к нему. В данном случае подтверждением отправки комплекта документов будет служить почтовая квитанция.

Как отслеживать дело?

На сайте любого суда общей юрисдикции есть раздел «Делопроизводство», перейдя в который можно узнать информацию по гражданскому делу. Для этого укажите свою фамилию в поле «Стороны», нажмите кнопку «Перейти» и Вы увидите карточку своего дела, где размещена вся необходимая информация: номер дела, стороны, судья, даты заседаний, информация о принятых актах.

Предварительное заседание.

После поступления иска судья назначит дату предварительного заседания и направит повестку Вам по почте. На подобные заседания застройщики ходят далеко не всегда, но дольщику желательно присутствовать на нём.

При себе необходимо иметь паспорт и оригиналы всех документов, которые были приложены к иску. Судья посмотрит их, при необходимости запросит дополнительные и назначит дату основного слушания.

Судебное заседание.

На основном слушании дело будет рассмотрено по существу. Что это значит? Судья предоставит слово дольщику, выслушает пояснения застройщика, изучит все доказательства и вынесет решение о взыскании неустойки и иных сумм с застройщика.

Вступление решения в законную силу.

Решение вступает в силу через 1 месяц после того, как судья напишет его полный текст. По закону на написание решения отводится 5 рабочих дней, однако на практике это иногда занимает и месяц и два, будьте готовы.

Если стороны спора будут согласны с размером присужденной неустойки и не будут обжаловать судебный акт, он вступает в силу относительно быстро.

Как получить исполнительный лист?

После того как решение вступило в силу можно получать исполнительный лист. Делается это не сложно. Необходимо подать в суд ходатайство о выдаче исполнительного листа. После чего уточнить у помощника судьи или в канцелярии срок и порядок его выдачи.

Исполнительное производство.

Розыск счетов.

Если Вы не знаете где лежат деньги девелопера, рекомендую обратиться в налоговую инспекцию по месту нахождения должника с запросом о предоставлении информации об открытых счетах. Налоговая в течение 7 дней обязана предоставить справку, где будут указаны активные счета и даты их открытия.

Предъявляем исполнительный лист в банк.

Итак, Вы знаете, где застройщик возможно хранит свои сбережения. Пишем заявление о взыскании (образец), прикладываем исполнительный лист и подаем комплект в банк. Как правило, если на счету есть деньги, банк переведёт их Вам в срок до 7 дней.

Судебные приставы.

Если денег на счетах нет, или у застройщика много банков, бегать по которым у Вас нет времени, подавайте заявление в службу судебных приставов. Они наложат аресты на все имеющиеся счета девелопера и ряд других обременений.

На этом всё. Надеюсь эта статья была для Вас полезна. Успехов в суде!