Юридические аспекты приемки квартиры

Юридические аспекты приемки квартиры

Итак, Ваш дом введён в эксплуатацию. Для его будущих жильцов это знаменательное событие означает выход на финишную прямую долевого марафона. Но тем, кто решил судиться или уже судится с застройщиком, расслабляться пока рано! Именно на этапе приемки квартиры, как правило, и возникают самые сложные ситуации в судебном споре. С этого момента каждый шаг дольщика становится на вес золота, и все что вы делаете, или не делаете, может быть использовано против вас в суде.

Чтобы не попасть впросак на приемке квартиры и не стать жертвой коварных уловок застройщика, рекомендуем в первую очередь тщательно ознакомиться с правами и обязанностями сторон ДДУ по приему и передаче объекта долевого строительства, которые прописаны в законе о долевом участии. На что стоит обращать внимание?

Сообщение о готовности объекта.

После ввода дома застройщик обязан направить всем участникам сообщение о завершении строительства и готовности их объектов к передаче, а также предупредить о последствиях неприемки квартир. Указанное сообщение направляется по почте заказным письмом с уведомлением о вручении или вручается лично участнику под расписку. Если в вашем ДДУ установлен иной порядок, то он недействителен!

Дольщик обязан получить сообщение по указанному им адресу!

Если застройщик не спешит обрадовать вас готовой квартирой, то не стоит терять драгоценное время и пускать ситуацию на самотек. Берите инициативу на себя и первыми выходите на контакт, чем быстрее вы получите квартиру, тем лучше. Ответственное, добросовестное поведение будет хорошим подспорьем в суде.

Помните: квартиры уже передают, а вас не позвали – не теряйте время и старайтесь записаться на приемку!

А что делать, если записаться не получается, либо очередь из желающих уже растянулась на несколько месяцев?

В этом случае можно направить застройщику уведомление о том, что вам известно о вводе дома в эксплуатацию и вы готовы хоть завтра принять квартиру, но по объективным, не зависящим от вас, причинам сделать этого не можете и поэтому просите назначить соответствующую дату и сообщить ее вам. Отправляйте уведомление почтой, обязательно с описью вложения в письмо. Уведомление можно объединить с досудебной претензией, если вы ее еще не отправляли.

Имейте в виду, что это не гарантия от возможных проблем, к тому же квартиру вам также вряд ли передадут быстрее. Но в суде очень важно показать, что дополнительная просрочка на этапе, когда квартира фактически была готова к передаче, образовалась не по вашей вине, и вы предпринимали конкретные действия, чтобы исправить ситуацию.

Приемка квартиры, акт осмотра.

По закону после получения сообщения у вас будет семь рабочих дней, чтобы принять квартиру. Если в ДДУ установлен другой срок, то нужно руководствоваться им. Прием осуществляется по акту приема-передачи. Непосредственно перед его подписанием вы сможете осмотреть квартиру.

Этот этап очень важен. Многие дольщики предпочитают приглашать на осмотр профессиональных экспертов со специальным оборудованием, чтобы не пропустить ни малейшего изъяна, допущенного при строительстве. В случае их обнаружения дольщик вправе составить акт осмотра квартиры, в котором фиксируются недостатки, и отказаться от приемки до их устранения. Однако мы не советуем увлекаться подобной практикой, в особенности это касается квартир без отделки.

Дело в том, что по закону все квартиры, которые продаются по ДДУ, имеют пятилетнюю гарантию (на инженерное оборудование – три года), в рамках которой застройщик за свой счет обязан устранять все обнаруженные недостатки. Если застройщик сомневается, что послужило причиной их возникновения: строительный брак или неаккуратные действия дольщика, то также за свой счет проводит соответствующую строительную экспертизу.

Этих мер должно быть более чем достаточно чтобы добиться от застройщика приведения квартиры в надлежащее качество.

Также стоит отметить, что закон о долевом участии позволяет отказаться от подписания акта приема-передачи в пользу акта осмотра только в случае, когда недостатки квартиры носят существенный характер, т.е. делают ее по сути непригодной для использования по назначению (п. 2 ст. 7).

Таким образом, мелкие недочеты (неровности стен, строительный мусор, царапины на дверях и оконных рамах и др.) не являются основанием для отказа от подписания акта приема-передачи, т.к. не препятствуют ни проведению в квартире ремонта, ни последующему проживанию в ней.

Суды, кстати говоря, придерживаются аналогичной позиции.

Если вы все-таки обнаружили серьезные недостатки и решили составить акт осмотра квартиры, то делать это нужно правильно.

Во-первых, не поленитесь и сделайте два экземпляра акта или снимите с готового копию, но обязательно, чтобы застройщик ее заверил. На вашем экземпляре нужно поставить дату, входящий номер, фамилию и инициалы сотрудника, который заверяет акт, согласованную дату устранения недостатков либо порядок извещения вас об их устранении. В идеале на вашем экземпляре проставят печать, а сотрудник застройщика также даст копию своей доверенности от застройщика, но подобное практикуется не часто.

Обратите внимание! Если вам будут заверять копию акта осмотра, то указанную выше информацию нужно вносить от руки именно на копию, а не просто ксерокопировать заполненный акт.

Акт приема-передачи и односторонний акт.

Акт приема-передачи квартиры – итоговый документ, которым закрывается сделка по ДДУ. После подписания акта обязательства застройщика по передаче квартиры прекращаются, а расходы по ее дальнейшему содержанию и риск случайной гибели переходят к вам. Без акта вы не сможете зарегистрировать право собственности, также с момента его подписания больше нельзя продавать квартиру по договору уступки прав.
Каждая сторона договора получает свой экземпляр акта, еще один идет в Росреестр. Все экземпляры подписываются сторонами.

В передаточном акте должна быть указана дата его составления, а также характеристики объекта строительства, иная информация вносится по усмотрению сторон.

Несмотря на указанное положение закона застройщики часто злоупотребляют свои правом на составление актов и добавляют различные условия, освобождающие их от ответственности за ненадлежащее исполнение ДДУ.

Обычно они сводятся к формулировке об отказе сторон от претензий, в т.ч. финансовых, по срокам передачи квартиры и др. Реже застройщик прописывает отказ от неустойки и иных штрафных санкций, с соответствующим расчетом согласно периоду просрочки, а также с надлежащим нормативным обоснованием.
Многие категорически отказываются от подписания актов в подобной редакции. Однако, такой радикальный подход оправдывает себя далеко не всегда. Чаще всего суды адекватно реагируют на положения об отказе дольщика от претензий, хотя определенные перегибы в практике иногда встречаются. Что можно сделать в такой ситуации?

Во-первых, довольно часто сотрудники застройщика готовы исключить из акта подобные перлы. Поэтому имеет смысл сначала прощупать почву в этом направлении. Будет совсем хорошо, если вы направите застройщику официальное предложение об изменении редакции акта приема-передачи в этой части. Если вы заранее до подписания акта уже знаете, чего ждать от вашего хитрого контрагента, то можете направить соответствующее уведомление еще перед походом на осмотр квартиры и попросить исключить из акта все, с чем не согласны.

Во-вторых, любой отказ от права (в нашем случае, как правило, отказ от неустойки и штрафа) не влечет за собой прекращения этого права, конечно, если вы одновременно не получаете какое-либо встречное удовлетворение (например, вам сразу выплачивают часть неустойки за отказ от остальных выплат). Учитывая это, а также тот факт, что условия акта должны согласовываться сторонами, то подобные вещи можно признать в суде недействительными, как противоречащие закону. Но обычно можно обойтись и без этого. В любом случае советуем вам лишний раз проконсультироваться с юристом, если будет такая возможность.